Mikkelissä purkupäätöksen saanut opiskelija-asuntola tarjosi oppia kiertotalouden huomioimiseen purku-urakoissa. Mikkelin opiskelija-asunnot Oy ja KIELO-hankkeen määrittelemät lisäpisteet kilpailutuksessa kannustivat tarjoajia etsimään purkumateriaaleille uusia käyttökohteita. Vaikka tässä kokeilussa ei päästy käytännön uudelleenkäyttökokeiluihin, kokeilusta saatiin hyviä eväitä tuleviin hankintoihin.

Kokeilussa yllätti, että kiertotaloustoimenpiteet voivat nostaa tai laskea purku-urakan hintaa n. 10 %, mikä on vähemmän kuin alunperin oli ajateltu. Positiivista oli, että suurin osa tarjoajista suhtautui myönteisesti laadullisiin kriteereihin ja olisi toivonut niille suurempaa painoarvoa. Opiksi jatkoa ajatellen, että itse tarjouspyynnön huolellinen laatiminen ja kiertotalousasiantuntijan asiantuntemus helpottaa työn tilaajaa uusien hankintakäytäntöjen omaksumisessa. Nappaa tästä artikkelista vinkit omaan projektiisi.

Kokeilukohteena vajaalle käytölle jäänyt opiskelija-asuntola Mikkelissä

Kiertotalouden merkittävimmiksi eteenpäin vieviksi ajureiksi on tunnistettu julkiset hankinnat. Mikkelin opiskelija-asunnot Oy (MOAS) kokeili yhteistyössä KIELO-hankkeen kanssa lisätä purku-urakan kilpailutukseen kiertotaloutta tukevia kilpailutuskriteereitä.

Testauksen kohteeksi valikoitui MOAS Oy:n omistama vajaalle käytölle jäänyt opiskelija-asuntola Mikkelissä. Neljä kolmikerroksista luhtitaloa olivat valmistuneet Kontionkadulle Mikkelin Launialan kaupunginosaan vuosina 1989 sekä 1990.

Työssä lähdettiin liikkeelle kartoittamalla kohteen potentiaaliset uudelleenkäyttöön soveltuvat rakennusmateriaalit ja irtaimisto. KIELO-hankkeen projektipäällikkö teki kohteisiin kartoituksen uudelleenkäyttökelpoisista rakennusmateriaaleista kohteen isännöitsijän kanssa tammikuussa 2024.

Kartoituksessa todettiin, että koska kohde oli alkuperäiskunnossa, ei sisätiloista löytynyt juurikaan uudelleenkäyttökelpoisia materiaaleja tai irtaimistoa. Tunnistettiin, että julkisivun muurauksessa käytetyt tiilet sekä kattotiilet voisivat mahdollisesti soveltua uudelleenkäyttöön, sillä niitä oli useampi tuhat neliötä ja suurin osa näytti visuaalisesti tarkasteltuna hyväkuntoisilta.

Markkinavuoropuhelutilaisuudessa kartoitettiin potentiaalisten tarjoajien ajatuksia kilpailutuksesta

Ennen kilpailutusta päätettiin järjestää kaikille avoin markkinavuoropuhelutilaisuus, jonka avulla kartoitettaisiin potentiaalisten tarjoajien näkemyksiä urakasta ja sen sisällöstä.

Kutsu markkinavuoropuhelutilaisuuteen lähetettiin julkisissa hankinnoissa käytettävän Tarjouspalvelu Cloudian kautta ja itse tilaisuus pidettiin tammikuussa 2024 hybriditoteutuksena Mikkelin kaupungintalolla. Tilaisuudessa keskusteltiin tilaajan sekä tarjoajien kesken selvityksessä esille tulleiden rakennusmateriaalien uusista käyttömahdollisuuksista.

Käytyjen keskustelujen perusteella laadittiin tarjouspyyntö, jonka MOAS Oy julkaisi Tarjouspalvelu Cloudiassa maaliskuussa 2024. Tarjouksille varattiin jättöaikaa reilut viisi viikkoa. Kohteen purku määriteltiin toteutettavaksi välillä kesäkuu-syyskuu 2024.

Kilpailutuksessa päädyttiin kahteen eri tarjousvaihtoehtoon

Purku-urakan kilpailutuksessa päädyttiin kahteen eri tarjousvaihtoehtoon: Vaihtoehto 1 ja Vaihtoehto 2. Vaihtoehto 1:n mukaan rakennukset puretaan ns. perinteisesti ilman materiaalien uudelleen tai uusiokäyttöä. Vaihtoehto 2 vastasi vaihtoehto 1:n sisältöä sillä erotuksella, että purku-urakoitsijan tuli löytää kohteen purkumateriaaleille uusia todennettavissa olevia käyttökohteita ja saisi sitä kautta kilpailutuksessa laadullisia lisäpisteitä. Tarjoajien tuli jättää kaksi tarjousta, yksi kummastakin vaihtoehdosta, muuten tarjous hylättäisiin.

Vaihtoehto 1:n arviointikriteerinä oli hinta (90 p), sekä laadullisina kriteereinä referenssit (5 p) ja purkusuunnitelma (5 p). Vaihtoehto 2:n kriteerit olivat hinta (90 p), sekä laadullisina kriteereinä aiemmat referenssit kiertotalousratkaisuista määrä kpl/tn (5 p), purkuosien ja materiaalien hyödyntämisratkaisut tarjoajan muissa kohteissa määrä kpl/tn (3 p) sekä hyödyntämisratkaisujen innovatiivisuus/uutuusarvo (2 p).

Tilaaja arvioi yhdessä Mikkelin kehitysyhtiö Miksei Oy:n hankinta- ja kiertotalousasiantuntijan kanssa tarjousten sekä palvelun tuottajan aikaisempien ratkaisujen kiertotaloutta sekä kestävää kehitystä edistäviä vaikutuksia, ja tarjoukset pisteytettiin paremmuusjärjestykseen kriteerien perusteella.

Kilpailutuksessa ratkaisevana tekijänä oli lopulta hinta

Tarjouskilpailun lopputuloksena päädyttiin tarjousvaihtoehtoon 1, sillä tarjousvaihtoehto 2:n arvo ylitti hankintaan varatun määrärahan.

Mikäli kilpailutuksessa olisi pisteytyksessä ollut suurin painoarvo laadullisilla kriteereillä, olisi arvioinnin perusteella voittajaksi valikoitunut sama yritys, joka voitti nyt edullisella hinnalla, sillä heidän tarjouksessaan oli muihin tarjouksiin verrattuna tuotu selkeimmin esiin, miten materiaalit olisivat heidän toimestaan päätyä uuteen käyttöön. Kyseinen urakoitsija tarjosi, että voi laittaa uudelleenkäyttökelpoiset materiaalit myyntiin omaan käytettyjen materiaalien verkkokauppaansa ja uusiokäyttöön soveltuvat materiaalit matkaisivat yhteistyökumppaneiden jatkojalostettavaksi toiselle paikkakunnalle.

Tarjoajilla erityisesti jätejakeiden lajittelu hallinnassa, osalla löytyi kokemusta rakennusmateriaalien jälleenmyynnistä

Vaikka kohteessa ei päästy käyttämään materiaaleja uudelleen, voitiin kilpailutuksesta silti ottaa oppeja tuleviin kilpailutuksiin.

Tarjouksia saatiin hyvin, yhteensä 8 kappaletta ja mukana oli isoja sekä pienempiä purkualan toimijoita. Eli kriteerien käyttö ei karkottanut alan isompia tai pienempiä ammattilaisia. MOAS sekä kaupungin kehitysyhtiö olisivat toivoneet, että kilpailuun olisi osallistunut enemmän kuin yksi paikallinen yritys.

Saaduista tarjouksista voitiin päätellä, että jokainen tarjoaja oli pysähtynyt miettimään kiertotaloutta kohteessa, osa enemmän, osa vähemmän. Jokaisella tarjonneella yrityksellä on kokemusta materiaalien lajittelusta eri jätejakeisiin, eli tilaaja voi hyvin velvoittaa urakoitsijoita lajittelemaan eri jätejakeet erilleen toisistaan, koska osaamista siihen löytyy.

Muutamilla tarjouksen jättäneillä on omaa liiketoimintaa purkujätteiden materiaalina hyödyntämiseen. Kilpailutuksen jälkeen yrityksille tehdyissä haastatteluissa nousi esiin, että esimerkiksi purkukohteessa paikan päällä tehtävään betonin murskaukseen tulisi saada ripeästi ympäristölupa, jotta betoni voitaisiin nykyistä paremmin hyödyntää tontilla tai sen lähialueella toteutettavissa maanrakennustöissä.

Suurimmalla osalla tarjoajista ei ollut tarjousten perusteella kokemusta rakennusmateriaalien ehjänä purkamisesta tai jälleenmyynnistä, koska konkreettisia ehdotuksia uudelleenkäyttömahdollisuuksista saatiin vähän. Joillain yrityksillä oli oma tai yhteistyökumppanin alusta käytettävissä tuotteiden jälleenmyyntiin.

Referenssien perusteella myös purkukohteiden kevyttä irtaimistoa on myyty uudelleenkäyttöön, joka on positiivista, sillä se vähentää kohteesta syntyvän jätteen määrää ja edistää resurssien tehokasta käyttöä.

Kiertotaloustoimenpiteet voivat nostaa tai laskea urakan hintaa n. 10 %

Tarjoajat eivät tuoneet suoraan esille ehdotuksia, miten kohteen materiaaleja voitaisiin hyödyntää ja missä. Tämä voi johtua siitä, ettei tarjouspyynnössä ole avattu asiaa tarkemmin tai painotettu riittävästi, että uuden käyttökohteen tulee olla todennettavissa. Tämän kohteen osalta tarjouspyynnön liitedokumenteista oli jäänyt puuttumaan selvitys kohteen uudelleenkäyttökelpoisista materiaaleista, joka osaltaan heikensi urakoitsijoiden innovointimahdollisuuksia. Uudelleenkäyttökelpoisia materiaaleja käytiin läpi kohteen markkinavuoropuhelutilaisuudessa sekä kohteeseen paikan päälle tehdyllä tutustumiskäynnillä, mutta kaikki tarjoajat eivät silloin olleet paikalla. Jatkoa ajatellen olisi syytä pohtia, voisiko markkinavuoropuhelutilaisuudet järjestää suoraan paikan päällä purkukohteessa?

Uudelleenkäyttöä olisi voinut edistää, jos tiilien ehjänä purettavuudesta ja kelpoisuudesta olisi teetetty tarkempia tutkimuksia ennen kilpailutusta. Erillishinta ehjänä purkamiselle olisi voinut tilaajaa kannustaa etsimään tiilille uusia käyttökohteita.

Kiertotaloustoimenpiteet voivat nostaa urakan hintaa, mutta tämän kilpailutuksen perusteella hinta ei nouse merkittävästi korkeammaksi, nousu n. 10 %. Toisaalta eräässä tarjouksessa kiertotaloustoimenpiteet olivat laskeneet urakan hintaa n. 10 %. Kustannusten nousu voi johtua esimerkiksi uudelleenkäyttöön toimitettavien osien kuljetuskustannuksista. Tämä kustannusten nousu voitaisiin ratkaista esimerkiksi niin, että myydään tuotteet suoraan kohteesta ja siirretään kuljetuskustannukset suoraan ostajan maksettavaksi.

Tässä kilpailutuksessa kalleimman ja edullisimman tarjouksen välillä oli merkittävä ero, n. 75 %. Tämä johtui siitä, että yritys ei ollut halunnut osallistua millään tapaa kiertotalouden edistämiseen ja hinnoitteli tarjouksensa roimasti yli verrattuna muihin tarjouksiin. Joskus urakan korkea hinta voi siis myös olla kannanotto tai yritysten halua pelata varman päälle kiertotaloustoimissa, jotta ne eivät jäisi urakasta tappiolle.

Tarjoajat suhtautuvat myötämielisesti kiertotalouskriteerien käyttöön tulevissa urakoissa

Kilpailutuksen jälkeen tarjoajille soitettiin ja pyydettiin kertomaan heidän näkemyksiään kilpailutusprosessin onnistumisesta.

Tarjoajat suhtautuivat kiertotalouskriteerein tehtyyn kilpailutukseen pääosin myönteisesti. Osa esitti jopa toiveita, että laadullisilla kriteereillä olisi ollut kilpailutuksessa hintaa suurempi painoarvo. Tarjousten tekemisessä olisi helpottanut tiedot kohteen uudelleenkäyttökelpoisista materiaaleista.

Useassa vastauksessa korostui, että vastuun siirtäminen purku-urakoitsijalle uusien käyttökohteiden etsimiseksi on kohtuuton vaatimus, sillä usea purkuliike ei tee uudis- tai korjausrakentamista eikä purku-urakoissa ole varattuna riittävästi aikaa uusien käyttökohteiden etsimiseen. Tarjoajat toivoivat kilpailutuksiin läpinäkyvyyttä ja reiluja sekä yhteisiä pelisääntöjä kaikille.

Kilpailutuksissa on hyvä käyttää kiertotalousasiantuntijaa apuna

Kilpailutuksesta saadun kokemuksen perusteella voidaan todeta, että uudelleenkäyttökelpoiset materiaalit ja irtaimisto kannattaa kartoittaa kohteesta hyvissä ajoin ennen kilpailutusta. Markkinavuoropuhelutilaisuuden pitäminen on hyödyllistä, koska sen avulla saadaan kilpailutuksen osapuolten toiveita, ideoita ja tarpeita kuulluksi.

Tarjousaineiston laajuuden ja sisällön määrittämisessä tulee olla tarkkana, että kaikki kilpailutuksen kannalta olennaiset liitetiedostot tulevat ilmoituksen liitteeksi. Myös aineistoon tutustumiseen on varattava tarjoajille riittävästi aikaa.

Havaitsimme, että uudelleenkäyttökartoituksen lisäksi myös tarjousten arvioinnissa olisi hyvä käyttää apuna kiertotalousasiantuntijan palveluita, koska tilaajalle voi olla haastavaa määritellä esimerkiksi ratkaisujen uutuusarvoa.

Jatkoa ajatellen urakoitsijoille sekä työn tilaajille tulee jakaa tietoa erityisesti rakennusosien ehjänä purkamisen eduista siihen liittyvien ennakkoluulojen ja epävarmuuden hälventämiseksi. Käytännön kokemukset todennäköisesti ovat aina kirjallista ohjeistusta parempia, sillä se tuo itsevarmuutta ja arvokasta kokemusta kiertotalousprojektien läpiviennistä.

Itse kriteerit ovat hyvin sovellettavissa tuleviin hankintoihin, kuitenkin niin, että niitä muokataan kohdekohtaisesti soveltuvaksi, sillä ainakin tällä hetkellä purkukohteet aina jollakin tasolla poikkeavat toisistaan eikä täysin yhtenäistä ohjeistusta voida laatia.

Uudelleenkäytön merkitys ja tulevaisuuden näkymät

Kiinteistön omistajat sekä purkualan toimijat ovat tunnistaneet kiertotalouden merkityksen, mutta erityisesti materiaalien korkea-arvoisemman jatkokäytön yleistyminen edellyttää purkutyön tilaajilta suunnittelua ja selkeitä ohjeita tarjouspyynnöissä.

On tiedostettu, että käytetyille materiaaleille Suomen markkinoilla ei vielä ole suurta kysyntää, jonka vuoksi on iso etu, jos purkutyön tilaajalla on osoittaa materiaaleille uusi käyttökohde. Kiinteistönomistajien ja urakoitsijoiden yhteistyö sekä asiantuntijoiden hyödyntäminen ovat avainasemassa asetettujen kiertotaloustavoitteiden saavuttamisessa. Olisi tärkeää tehostaa yhteistyötä purku- ja rakennusliikkeiden välillä materiaalien kohtaanto-ongelmien ratkaisemiseksi.

Tietoisuuden lisääminen ja käytännön kokemukset rakennusosien ehjänä purkamisen ja jälleenmyynnin eduista hälventävät niihin kohdistuvia ennakkoluuloja ja epävarmuutta.

Tässä vaiheessa, kun kiertotalous ei ole vielä syrjäyttänyt lineaaritalouden malleja, on tilaajien syytä varautua myös taloudellisesti siihen, että purku-urakan kustannukset voivat hieman nousta nykyisestä tasosta.

Jatkossa taloudellinen panostus kiertotalouteen kannattaa, sillä 1.1.2026 voimaan astuvan päivitetyn rakentamislainsäädännön myötä uusille rakennuksille on laskettava hiilijalanjälki. Hiilijalanjälki voi pienentyä merkittävästi, sillä ympäristöministeriön Rakennuksen vähähiilisyyden arviointimenetelmä -julkaisun mukaan uudelleenkäytettävien rakennusosien hiilijalanjälki on 0 kgCO₂e (A1-A3) uudessa rakennuksessa.

Uudelleenkäyttöön voi kannustaa myös jo useamman yrityksen teettämät luontojalanjälkivaikutuslaskelmat osana yritysvastuuraportointiaan. Luontojalanjälki huomioi ilmastonmuutoksen lisäksi myös rakentamisesta aiheutuvan maankäytön muutokset, saasteet, luonnonvarojen hyödyntämisen sekä vieraslajien leviämisen. Uudelleenkäytettävät rakennusmateriaalit pienentävät luontoon kohdistuvia vaikutuksia, sillä niiden valmistamiseen ei tarvita neitseellisiä raaka-aineita.

”Vaikka tässä kokeilussa materiaalit eivät päätyneet uusiin rakennusprojekteihin, Kiertotalous Pirkanmaa onnistui omassa vastaavanlaisessa hankinnassaan hyödyntämällä oppeja tämän kohteen kilpailutuksesta. Toivon, että moni muukin toimija hyödyntää kokeilumme tuloksia ja kehittää toimintaansa kiertotalouden mukaiseksi.”, toteaa KIELO-hankkeen projektipäällikkö.

Teksti ja kuvat: Jenina Luotolampi, Mikkelin kehitysyhtiö Miksei Oy

Artikkeli ja toimenpiteet ovat osa KIELO – Kiertotalousloikka rakennusmateriaalien uudelleenkäytön parantamiseksi Mikkelissä -hankkeen toimenpiteitä. KIELO-hanke on Mikkelin kehitysyhtiö Miksei Oy:n ja Kaakkois-Suomen ammattikorkeakoulun yhteinen ryhmähanke. Hanke on Euroopan unionin osarahoittama ja tuen on myöntänyt Etelä-Savon elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskus.